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近30省市推行拆迁户房票安置,能否再度激活楼市?:全球速读
发布日期: 2023-04-19 08:40:12 来源: 第一财经

当前的棚改规模远不及2015年。


(资料图片)

房票安置政策又一次频繁出现在较高能级的城市。

4月中旬,江西南昌公布了中心城区房屋征收补偿房票安置政策;同月18日,南京主城六区也开始施行房票安置措施。2022年以来,厦门、贵阳、无锡等近30省市(县)推行房票安置政策。

这一政策被市场视为棚改货币化的重启。上一轮楼市上行周期正是借力了这一东风。据克而瑞统计,2015-2017年全国棚改开工量连续3年保持在600万套以上,高峰期拉动全国21.5%的住房销售,致使城市周期性轮动。

受棚改货币化安置过往成功经验的影响,有观点认为当前的房票政策也将对楼市形成强力的推动作用。

中指院认为,在当前市场环境下,房票安置是一种可以缓解地方政府财政短期集中支出,同时定向将资金导入本地房地产市场的去库存方式,对房地产市场的企稳回升有一定帮助。但受行业周期、棚改规模等多重因素影响,该政策对市场的提振作用相对有限。

房票安置政策扩容

房票安置是房屋征收部门按照房屋征收补偿政策,以被征收人自愿选择为前提,将被征收房屋按货币补偿金额量化后,以房票形式核发给被征收人,由被征收人自行购买住房的市场化安置方式。

该政策是在货币补偿、产权调换补偿基础上新增的一种补偿方式,本质上是政府为鼓励被征收人购房、同时缓解城市更新改造的资金压力而推出的跨期结算工具。

早在2014年时,浙江诸暨和安徽铜陵便出台了房票安置政策,以推进当地的棚改工作,并在更多城市逐步铺开。此后随着棚改货币化安置政策渐次离场,房票也落下帷幕。

2022年以来,房地产市场处于深度调整期,各地楼市表现低迷,成交下行明显,降低房贷利率、下调首付比例等各项支持政策陆续出台,但效果不及预期,不少城市稳楼市的需求迫切。房票安置政策也随之再现江湖,四川宜宾、河南信阳、江苏常熟等城市先后发布了相关政策。

2022年6月,河南郑州发布了大棚户区改造项目房票安置实施办法,成为首个采取该安置方式的省会城市。此后,南京溧水、宁波海曙等也相继落地房票安置。

2023年以来,又有更多高能级城市加入到房票安置的行列,如南京、南昌、厦门、无锡、昆明等众多二线城市。根据中指监测数据,2022年以来全国已有近30省市(县)推行房票安置政策。

目前各城市推出的房票政策大致遵循相同的模式,为鼓励被征收人使用房票,各地通常会给出政策性奖励、契税减免、限购放宽等优惠,有效期从6个月至24个月不等。例如,南昌规定,自出具房票之日起3个月内使用的,给予10%的购房补助。

不少城市的具体安排也有所不同。在使用范围上,首次采用房票结算模式的无锡,将使用范围局限在新房板块内;绍兴市柯桥区就将房票使用范围扩大至二手房、新房经备案的装修包和车位。

3月初发布了相关政策的厦门,规定允许房票进行流通转让,即在满足户人均居住面积不低于35平方米的前提下,被征收人房票可以转让给第三人使用,同时一张初始房票可以分割金额转让给多人。

南京的房票政策限制相对较多。2022年时,南京先是在溧水、浦口、六合等城市外围区域推行房票安置,今年则将政策范围扩展至主城六区,于4月18日起施行,有效期2年。据当地发布的相关办法明确,房票只能用于购买新房,不能转让、赠与、套现等。

除了上述限制外,某TOP10房企南京项目营销负责人告诉记者,参与到房票安置中的商品房一般要求是准现房,且在地区上有所规定,例如浦口区的拆迁,安置必须在浦口区。这也就是意味着,如果项目所在片区没有拆迁的话,项目实则无法享受该政策。

整体而言,业内认为房票安置在一定程度上可以实现多方共赢。天风证券指出,对于动拆迁户,在拓宽选择、缩短过渡期的同时,有助于改善性需求的激发;对于地方政府,房票既能缓解短期内货币补偿方式带来的财政压力,又能定向、限期地使资金流入本地房地产市场,起到刺激购房需求、拉动销售的作用;对于房企,政府背书和托底有利于解决局部产能过剩问题,或一定程度稳定其投资信心。

提振效果待观察

房票政策引起市场关注的关键在于,在此前的行业周期中,该政策带来的去库存效果显著。中银证券研报显示,2014年,浙江诸暨率先使用房票安置后,绍兴、金华、衢州、湖州等地均采用了该方式。2016年,浙江即宣布提前两年完成商品房去库存目标任务;截至2016年底,浙江省新建商品房去化周期为11.7个月,低于当年全国同期18.9个月的水平。

不过,业内认为,当前的房票政策已难以重现过去货币化安置时的高光。

信达证券地产行业首席分析师江宇辉指出,2015年房地产去库存周期中,棚改作为去库存的重要方式在全国范围内展开,拉动二线及三四线城市的商品房销售。而在本轮房地产放松周期中,“房票”安置的核心意义在于提振本地房地产市场热度。

亿翰智库研究总监于小雨认为,上一轮周期棚改货币化时,三四线市场经历过一段时间的调整,去库存之下供应处于低位,价格出清,进城需求也刚刚萌芽,供需量价处于合适的位置;在当下时点,供应多,且价格已是上轮周期的一倍或者更高,而需求已不如过往。

事实上,从目前各地楼市的情况来看,房票政策并未带动市场的有效恢复。以郑州为例,据中指院统计,2022年7月4日-7月31日期间,郑州商品住宅周均销售由6月前三周的1191套降至1016套,市场在6月传统旺季销售短暂回升后再次下滑,房票安置政策实施对成交无明显拉动效果。

4月18日,有在当地布局了项目的开发商内部人士向记者透露,郑州房票主要是解决安置问题,但现在一些城改项目停工了,相关政策也未在项目上落地,对市场的助推作用寥寥。多位受访房企人士也表示,温州、南京、福州等城市的房票政策作用较为有限。

棚改规模的缩水是该政策实施效果影响的一个关键因素。江宇辉指出,考虑到棚改规模已不及2015年,房票安置作为棚改的一部分,虽然对购买力有所加持,但对需求放量的作用有限。据克而瑞数据,宜宾、信阳和绍兴等城市的棚改皆进入收尾阶段,近年来计划开工量都缩减至万套以内。

在某华东城市的房企市场负责人认为,从市场端来看,尽管房票会带动成交量提升,但对信心提振有限,毕竟已经不是早年旧改的阶段,“现在都是小拆”。

浙江一城市项目营销负责人也表示,其所在城市推出的房票规模为10亿元,在当地大约能撬动的流量在七八百套,分配到各参与项目上,显得有些杯水车薪。

值得注意的是,此次全国多地在房票安置政策中均以地方政府作为实施主体。中指院指出,中央暂未明确提供资金支持,房票安置的资金对地方政府的财政支出或仍是较大压力。“对于部分财政压力较大城市而言,房票安置政策执行难度相对较大,政策效果或有限。”中指研究院市场研究总监陈文静指出。

在房票结算方面,地方政府通常在交房后向房企支付尾款,也就是说,房企收到政府的尾款结清通常经过1年以上时间,且多采取分期支付方式。这在减轻政府集中支付压力的同时,也给房企的资金回笼带来了压力。

有南京房企人士向记者表示,由于结算周期较长,开发商的参与热情并不高。上述房企市场负责人亦坦言,房票结算后期估计也是有困难,毕竟早几年其所在城市推行安置商品房,安置房开发资金,尚未结算到位,这也导致房企积极度没有那么高。

责编:戴蓉

来源:第一财经

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