房地产证券化的相关描述是如何的?

房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产的发展而衍生出来的。资产证券化源于美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。90年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚爆发以后，在一些亚洲国得到迅速发展。资产证券化(包括不良资产证券化和房地产证券化)是30年来世界领域最重大和发展最快的创新和工具，是衍生证券技术和工程技术相结合的产物。

所谓房地产证券化，就是将房地产投直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投者对房地产的直接物权转变为持有证券质的权益凭证，即将直接房地产为证券投。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投者获得房地产投收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投权益予以证券化。其品种可以是、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。

房地产证券化的本质是怎么样的呢?

房地产证券化实质上是不同投者获得房地产投收益的一种权利分配，其具体形式可以是债券，也可以是信托与收益凭证等。因为房地产本身的特殊，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信被彻底割裂开来。

与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投权益的证券化两种形式。

房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构融资行为。

房地产投权益的证券化，又称商业房地产投证券化，是指以房地产投信托为基础，将房地产直接投转化为有价证券，使投者与投标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。

房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款;另一方面是从机构出发，房地产投经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。

总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过债券等证券化工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与业快速发展。它既是一种创新，更是全球经济民主化运动的重要组成部分。